又一项目规划曝光!洋房+别墅配置 如此低密度住区你心动没?

宅猫房产 2017-12-05 17:36:00
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近日,从规划局网站公示的公告中获悉又一个项目的规划曝光。

       近日,从规划局网站公示的公告中获悉又一个项目的规划曝光。

网络截图▲

       从公示公告中,该项目为津南区北闸口镇雍和熙苑项目,大致位置:为西至西营路、北至泽惠道、南至御惠道、东至东营路,从地图上大致可以推断出该地块就是今年4月津南北闸口出让的津南(挂)2017-08号地,即当时被禹州斩获的地块。

地块回顾:

       津南(挂)2017-08号地块,其土地面积79346.2平方米,容积率为1.0-1.2,建筑密度不大于35%,绿地率不小于40%。该地块土地用途为城镇住宅,起始价为88350万元,折合楼面价9279元/平米。禹州以总价13.25亿元竞得津南北闸口08号地,楼板价约13916元/平方米,自持住宅建筑面积2.3万平米。

       值得一提的是,08号地块曾于今年1月13日下午摘牌,彼时其最高报价超过8.835亿,折合楼面价9279元/平方米,以熔断告终,而再次挂出时起始楼面价恰好与上次熔断价格相同。地块竞买报价设置最高限价为132500万元,折合楼面价约13916元/平方米,最终也以最高限价成交。

 

 

       根据已公布的规划详情看,项目总建筑面积159723.64平米,规划用地面积94196.7平米,住宅建筑面积91048.64平米,容积率1.2,绿化率40%,居住户数857户,可容纳居住人口约2399人。社区规划车位2263个,其中机动车位801个,非机动车1462个。

      同时,从公布的平面图中可以看出,小区整体设计北高南低,沿御惠道城市绿化带建筑的是33栋联排别墅产品;靠近泽惠道的是11栋7层或8层到顶的洋房;西侧西营路一侧建筑为3栋16-17层到顶的高层,由此可见,项目主打低密宜居,别墅产品的占比最大。

      从整体社区的分布看,北高南低的设计,无论居住高层或者洋房,均不影响采光、观景。从目前的户数比计算,项目未来户均建筑面积均约在百平米左右,可以推断将来入市主要针对改善型置业者。

        社区西侧西营路出入口一侧有2层高的建筑,规划为社区自身配套,有社区便民行政超市、警务室、社区商业服务网点、早点铺、便利店等业态,可以基本满足业主的日常生活需要。社区中心地带是1500平米的组团绿地,同时绿地周边还配建240平米的居民健身场地,投用后可丰富社区业主的休闲娱乐活动。

       值得注意的一点是,禹州08号地块还有2.3万平米的自持住房面积划归在高层产品中,自持部分后期是做长租还是另做他用尚不得而知。如果自持部分用作长租,租户能以更低的成本与别墅业主为邻,享受同样的社区配套及低低密宜居的生活尺度,性价比不言而喻,也足以令市场所期待。

 

北闸口突围津南  板块多地块出让

       回顾去年津南区的土地出让,海河教育园和咸水沽两大板块始终占据着市场的主角地位。无论从地块成交还是市场供给上,都发展快于其他板块。而北闸口在市场中的表现一直平平,鲜少有人问津。

        直至今年土地市场的复苏,令板块一时间成为话题焦点。接连成交4宗宅地,禹州、融信等房企纷纷进驻。而随着首宗地块规划的亮相,更让人们关注起这片区域未来的市场新动向。

      上表中显示的分别为北闸口05、06、07、08号宗地,其中05号、07号、08号地块分别被禹州以9.7亿、7.58亿、13.25亿收入囊中,楼面价在12000-14000元/平米之间,06号地块则花落融信,楼面价近14000元/平米。据统计,北闸口四宗地块将形成总体量近30万平米的新房存量,未来市场供应将是一大看点。

 

      当前,北闸口板块新房供应极度匮乏,片区内很多都是较早交房入住的社区,新房项目仅剩钱隆学府,很多市场需求大部分外溢。同时,据以往的数据显示,北闸口板块的房价以往一直处在价格洼地,基本停留在每平米7000元左右。近些年,随着周边板块的带动作用,北闸口的房价也有所提升。当前,高层价格区间在7000-8000元/平米左右,洋房大致在10000-11000元/平米之间。

      再反观今年板块内成交的几宗地块单价,基本都在12000+元/平米的水平上,未来北闸口的房价还将有一个提升空间。如今,禹州08号地规划设计最先曝光,其洋房+别墅的规划配置,无疑突破了片区内原有以高层刚需产品为主的结构,对于改善型需求,将得到有效满足。

       除了08号地,未来禹州在片区内的另外2宗地块以及融信06号地都将以怎样的姿态面世,我们也十分期待,也将持续关注。伴随着这几宗宅地的有效供应,津南北闸口板块将被彻底激活,人们在选择环城置业的时候又多了一处选择之地。

       环城改善性需求购房者,不妨关注下这片区域,或许它给我们带来的惊喜远远不止如此呢?!

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