干货!东营迎来一大波交房潮,开发商最怕被检查这几个地方!

搜狐焦点东营站 2021-01-05 09:38:24
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年底了,即将迎来一大波交房潮。想想很快就能拿到新房钥匙,各位准房主们是不是很激动? 不过先别急,新房钥匙不是这么好拿的。交房前这4件事情,不知道就亏大了!小妹这就为大家送上交房避坑指南,一定要看! 一、交房流程 基本流程: 一般开发商会提前一个月以书面形式向购房者发出交楼通知书,内有统一交付时间。购

年底了,即将迎来一大波交房潮。想想很快就能拿到新房钥匙,各位准房主们是不是很激动?

不过先别急,新房钥匙不是这么好拿的。交房前这4件事情,不知道就亏大了!小妹这就为大家送上交房避坑指南,一定要看!

一、交房流程

基本流程:

一般开发商会提前一个月以书面形式向购房者发出交楼通知书,内有统一交付时间。购房者只需按照交楼通知书内指导的备好资料,当日去收房即可。具体流程如图所示:

上图中开发商需要提供的“三书一证一表”是:

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》——可带走

《建筑工程质量认定书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》——可拍照。注意是否为原件,是否有备案部门同意备案的签署和公章。

特别注意:先验收后办交房手续!!!

不少开发商会让业主先交钱签字,然后才交房给钥匙。

但如果缺少了验房这一环节,很可能遇到这些坑:比如约定交房期实际并未达到法定的交房条件、房屋或配套存在质量瑕疵等等。

一旦购房者先签收钥匙,签署入伙协议书,直接与开发商办理交房手续,以后再发现房子有问题,不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任,还会造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任难以明确。

那么,购房者应该怎么办呢?切记,交房八大项,一个都不能少。

二、房屋检查八大项

首先,最好能在交房前几天先到小区实地观察,搞清楚小区是否存在私改规划、绿化缩水以及不具备交房条件等问题。

如果真遇到配套设施缺失、缩水或其他违反规划的问题,可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿,督促开发商及早整改。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

真正交房时建议先和开发商沟通,要求先验房后办理交房手续;如果开发商要求先交款后验房,那最好以书面形式预先确认房屋质量问题的责任归属问题。

验房前要先准备好各类检查工具,检查事项有:

1、先看合同核面积

实测房屋面积。确认合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。

一般如与实际测量面积误差在3%之内忽略不计,误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准。

所以大家最好事先在合同中就约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%。

还要检查实际设施与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量是否相符,有没有遗漏。

整体检查完毕之后,接下来才是重头戏,共有7大要点:

1、门窗检查

门窗开关是否顺畅、质量如何?玻璃是否有破损、窗框是否有变形等。

尤其入户门的检查,进户门四边要紧贴门框,间隙不能太大,测试隔音效果和密封程度。

2、墙体、地面

墙体有无大面积空鼓、裂缝;地面是否平整。

3、水电气网

水、电主线是否已经入户,入户后有无分组。这方面一定要全面细致的检查,尤其电路和电插设施等,但细则过多,可能需要专业人士来处理。

还有给水、排水系统的检查,看看水管压力是否正常。水压小的话会严重影响后期使用,多处用水时水压会变得更小,到时候热水器可能都打不了火,冬天就会很恼火。

其次排水是否有堵塞,厨卫的地漏都倒水试一下,看是否能正常排水。

此外,还有防水系统要检查。看看卫生间有无关好水,并且有没有渗漏到楼下,同时看各处天花板(尤其厨卫)有无渗漏痕迹,所有外墙有无被水浸湿的痕迹,这些一处都不能错过。

4、厨房

厨房重点检查烟道,可以用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方10厘米左右,看烟是否上升到烟道口就立即拐弯吸走。这里出问题,以后日常做饭会很头痛。

5、卫生间

卫生间重点检查通风。看看有没有在吊顶下留通风口,如果留在吊顶上面,要查看是否能够安装。还要在烟道、通风口处检查是否存有建筑垃圾。

6、客餐厅和卧室

注意检查天花板是否漏水,涂料是否有色差、墙角是否妥帖、露线路等等。尤其要看各项插孔是否留够、合格。

7、阳台、露台

阳台设备有无破损、高度是否合适等。

简而言之,验房要全面检验、内外检验,是个非常复杂且琐碎的过程,最好找个专业的验房师来搞,不然普通购房者可能很多问题都查不出来,而且有问题要及时记录反馈待整改。

确认房屋没有问题,就可以办理交房手续了。这个时候要注意哪些费用要交、哪些费用不用交,不能稀里糊涂得开发商问你要多少钱你就给多少钱。

三、交房要交费用

一般交房时只有五项费用

1、契税

这个契税是政策明文规定,该多少是多少,没什么说的。小妹以前也写过新房契税,想要详细了解的建议点进去收藏→首付之外,买房要交的各种费用,算到最后太肉痛!

2、住房维修基金

房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金两部分。

其中公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。房屋本体维修基金则实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

3、物业管理费

这部分通常是容易产生纠纷的部分,但一般都是根据购房合同走。所以小妹的建议是,物业费一定要在签合同时就商量好,一般收房后就要开始缴费了。

但是!业主可以自由选择按月或者按季度来缴费,不必按物业说的整年交。

4、宽带、有线电视、燃气费用

这部分通常是业主自由选择,自己负责的。

但如果入户时开发商已经将这些装置配好,那么宽带、有线电视开通费可以向自愿接受相关服务的购房人收取,但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。

小妹建议,大家可以跟开发商提前约定好,最好在装修完后再交纳,否则可能会多交几个月的服务费。

5、面积差额补交款项

这就是小妹在上面提到的验房实际测量面积后产生的费用,或补或退面积差额。实际案例中一般只有实测面积变小的份,真要大了些开发商主动找你协议补偿,不过费用标准依然是以购房合同为准,所以这些东西一定要在签合同时拟好。

此外,还有房屋产权登记费(住宅80元/套,工本费10元/本,基本可以忽略不计)和房款尾款,一般根据购房合同的约定进行即可。

以上是要交的费用,还有不用交但开发商可能会依旧收取的费用,比如天然气费、暖气费、开口费,这些不用交,开发商也无权强制收取。

小妹建议,在交房时一定要搞清楚各项费用哪些需要交哪些不需要,跟开发商协议清楚,该据理力争的要据理力争。

四、注意事项

1、先验房再收房。

这在开头就说了,但这里依然要强调下。

尤其有些买房投资的,觉得验房时间太长可能会耽误几个月房租,所以不管三七二十一直接办了手续。

但要知道,你多收的这几个月房租可能还没有后期自己出钱修缮维护的钱多,而且质量有问题能不能租出去都是问题。千万不要因小失大呀。

2、警惕协议陷阱

这里的协议,是指交房前开发商给你签的入户协议等。在没有确定房屋质量前,建议一定要谨慎地和开发商签协议,一旦签了它就具有一定的法律效力。

3、 建议业主集体收楼

众人拾柴火焰高,真出了问题也人多力量大,大家都懂的。

4、两种情况可拒收房

情况一:“四大件”不齐全

文件一:《建筑工程竣工备案表》

该文件包括:工程基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。

文件二:《住宅质量保证书》

是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。

文件三:《住宅使用说明书》

应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项。

文件四:实测数据报告

开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。

情况二:房屋主体有问题

一般交房时,开发商都拿到了竣工合格备案表,因而能以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。

但是商品房销售管理办法中规定,客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。

根据有关规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

最后,一切都没有问题的话,恭喜你,终于成为有房一族!虽然以后每月要还不少房贷,但至少你落下脚跟,有了自己的家。(羡慕的眼神)

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